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     物業管理的責任邊界在哪里?
     
     合同中雙方責、權、利不清有了問題各執一詞

      既然交了物業費,那么家里失竊、房屋漏水,這些問題當然要找物業賠償解決,許多業主都是這樣認為的。而物業則認為這些不在合同約定范圍,矛盾也因此產生——“既然連安全都得不到保障,物業又有什么用”?

      10月27日,省高院出臺了“審理物業糾紛案件指導意見”,對物業糾紛雙方責、權、利作了明確規定。

      家里財產損失,物業該不該賠,賠多少?

      業主:財產損失物業有責任

      在盜竊案件發生以后,業主認為家里進了小偷肯定是保安沒盡責,而物業則認為,只要監控到位、保安正常巡邏,物業的責任只是協助查案。

      徐先生住在椒江康平嘉園,晚上7點50分,他下班回家,發現窗戶的鎖扣被硬生生拽彎掉,窗玻璃也被拽裂了,地上還有幾個清晰的鞋印,很顯然,小偷來“拜訪”了。

      徐先生趕緊找到物業并報警。隨后,保安調出監控,發現是兩個年輕人,在晚上6點50分翻進徐先生的陽臺,不過視頻很模糊。

      從物業那里得知,當晚還有兩戶被小偷光顧。

      小偷曾出現在監控范圍內,而且同一個晚上三家被盜,這么長的作案時間,為什么保安一點都沒有發現,是保安不盡責?徐先生很納悶,究竟物業公司有沒有責任承擔損失?

      跟徐先生比,椒江嶺南小區的金女士損失更加慘重,保險箱整個被小偷扛走了。

      前幾日,金女士來電告訴記者,自己出差在北京,家里被小偷洗劫了,而且這已經是她家第二次被小偷光顧。

      在金女士家,記者看到,整個屋子被翻得一片狼藉。臥室里的柜子、抽屜都被拉開了,小偷甚至連廚房里的柜子也沒放過。地上、桌上,到處散落著翻出來的物品。被搬走的保險箱內,玉器、金器之類的價值有四五萬元。

      保險箱重達幾十公斤,怎么就能讓小偷輕易搬走?更何況,根據現場痕跡,小偷作案時間并不短,期間為何沒有巡邏人員發現?對她家的失竊,物業是否該負一定的責任?金女士懷疑,小區保安根本沒有盡到責任。

      記者還了解到,該小區僅前、后門各一個監控攝像頭,而且當民警前去物業處查看時,被告知攝像頭前幾天損壞了,當天下午3點半才修好,之前的情況也無法查看了。

      省高院《意見》:物業保安不力,業主受損可索賠

      業主遭遇偷盜后,第一反應就是物業保安是否盡職?物業公司則認為,自己完成了合同上所明確規定的工作,憑什么要為業主的損失買單?

      市物業管理協會會長侯孟足說,物業與業主是通過合同方式確定的法律關系,合同是雙方維權的依據,在合同中,物業是不承擔財產保全的責任的。他舉一個例子,如果小區里失竊了一輛豪華轎車,“那物業豈不是要破產”。

      這一問題,此次省高院正式出臺的《審理物業糾紛案件指導意見》給出了明確規定,物業服務企業違反物業服務合同約定或法律、法規及相關行業規范確定的義務,造成業主人身、財產損失的,業主可依法請求其承擔相應賠償責任。

      一些物業公司經理認為,物業公司負有安保義務,但這種義務也是有限度的,只有當物業服務企業未盡到應盡的義務、導致過錯時才應承擔相應賠償責任;如果物業服務企業遵守了合同約定和法律規定,則即使業主的人身、財產在物業服務區域內遭到損害,也不應承擔責任。

      李鐵軍是臨海偉星物業總經理,他介紹,偉星物業有一種“反向監控”制度,即保安在例行的巡查過程中要對著攝像機前報時間,這項舉措的作用是,一旦發生小區失竊,物業有證據自證監控設備完善與巡邏制度的落實。

      房屋質量問題

      物業有沒有義務解決?

      開發商與物業同屬一家公司的更難清

      現在有不少小區,在建設、銷售過程中出現問題。例如,房屋建筑質量問題,配套設施設備不足、面積有誤差等等,這些問題往往等業主入住后才逐漸暴露出來,而造成這些問題的開發商已經將樓盤銷售完畢,怎么辦?很多業主便自發地找物業維權。

      雖然物業管理與房屋買賣是兩種法律關系,物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人,但在實踐中,這樣的界限有時非常模糊。

      林先生是椒江曙光苑的業主,自2005年入住后不久,房子開始漏水,墻壁上還出現了小裂縫。他找到物業公司,要求其解決問題。物業公司認為,房屋質量問題,應該由房產開發商負責。而林先生則表示,曙光苑的物業公司是愛華物業,與開發商是典型的“子母”關系,本身是一家,找物業公司并沒錯。

      事情陷入僵局,林先生因為不滿物業的不作為,開始拒交物業費。

      “我們很冤枉,盡管是一家總公司,但職責還是分明的!睈廴A物業公司經理魏歡尹說,物業公司能做的,就是將林先生的問題寫成報告,如實反映給愛華房產公司。

      由于問題一直沒解決,林先生始終不肯繳物業費。物業公司反復登門解釋,林先生堅持要等房子的問題解決后再繳。最后,物業公司向法院起訴,林先生收到起訴涵后,才繳納了物業費。

      “起訴實屬不得已,單單請律師就已經很麻煩了,一般律師都不肯接這種案子,另外法院也有可能不受理這類糾紛!蔽簹g尹說,不到最后,通常物業公司一般不會訴諸法律。

      物業的權益誰來維護?

      物業費收繳問題訴諸法律,還存在不少難點

      物業糾紛,主要還是物業費的收繳問題。面對“理直氣壯”不付物業費的業主,不少物業公司直呼委屈。

      《意見》征求稿中曾有這么一條:物業服務人追索物業服務費糾紛中,單個或者少部分業主確能舉證證明物業服務人提供的物業服務不符合物業服務合同約定或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的義務,存在明顯瑕疵,且相關物業服務對該單個或該部分業主具有特殊性,而要求減免相應物業服務費的,可酌情予以支持。

      而如今出臺的《意見》正式稿中,已找不到這一條?梢,業主不能因為服務瑕疵而少交物業費。

      萬邦物業的總經理朱小秋認為,關于物業費收繳問題,真正要訴訟法律,還存在著幾個難點。一是業主身份不明,也很難找到;二是為了千把元打官司,訴訟費得付不少、不劃算。

      面對剛出臺的《意見》,愛華物業的潘道廣認為有很多新意,具有可操作性。如,明確業委會的訴訟主體資格,賦予業主的關于公共利益的訴訟權利,明確催交通知書的送達方式和催繳物業費訴訟的具體程序等等。

      身為律師的他也認為,該《意見》把物業服務合同提到很高的高度,物業糾紛要以物業服務合同為依據為根本,這要求物業公司要把物業服務合同簽好,對于日常的物業服務內容約定要詳細,宜細不宜粗。

      這樣,也避免日后業主與物業因為合同約定不到位而產生一些不必要的糾紛。反過來說,這也是維護雙方利益的最好合同證明。

      “當然任何法律法規關鍵在于落實,如果得不到落實,就成為一紙空文!彼麩o奈表示,目前有些基層法院無視法律規定,對物業服務合同糾紛案件不予立案,也不出具不予立案裁定書或久不決,這樣讓物業公司投訴無門。

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