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     商業地產或年底開征物業稅 居民基本住宅免征
     

      地王頻現,土地財政凸顯,國十一條的大棒高高舉起,中國房地產市場的調控,好像進入房價越調越高的怪圈。每當房價調控成為熱點,開征物業稅的呼聲就會再次高漲。

      空轉已達七年的物業稅被戲稱為樓市的終身緋聞,這柄達摩克里斯之劍到底何時落下,如何落下?

      近日,在北京兩會期間提交物業稅開征提案的北京市政協委員、中央財經大學稅務學院副院長劉桓引起廣泛關注。2月4日,劉桓接受了本報的專訪。

      對商業地產開征或在今年末

      《21世紀》:自2003年5月開始,財政部和國家稅務總局陸續在北京、深圳等十個省市開展物業稅模擬征收試點工作(即所謂“空轉”)。您覺得遲遲不能出臺的障礙在哪里?近期政策方面的進展如何?

      劉桓:物業稅進入探索已經是第七個年頭了,2008年一度傳出即將開征的消息,當時報道很多,但因隨后襲來的國際金融危機而被擱置。目前稅收方案方面的試點工作已經趨于成熟,影響政策進程的主要是決策層對時機的考慮,擔心給房地產市場帶來較大的動蕩。

      其實拖得越久越是騎虎難下,泡沫如果存在,早破比晚破的損失小,F在房價一路走高,對開征物業稅呼聲很高。

      據我所知物業稅尚未列入今年全國人大的議程中,但是也有可能增補進入。物業稅“十一五”期間就說要征,現在看來可能會在“十二五”期間從一些條件成熟的大城市開始試行。上如果進展快得話,物業稅的第一階段——對商業地產征收,在今年年末開始也是可能的。

      居民基本住宅免征物業稅

      《21世紀》:關于物業稅,老百姓普遍擔心開征后生活成本上升,房子買不起更住不起,情況會變成如此嗎?您說過要對豪宅征物業稅,什么樣的住宅算是豪宅呢?

      劉桓:盡管各地試點方案有所不同,但居民自住房在所有方案中都在免征范圍;咀≌徽鞫愂菍W界和業界的共識,物業稅不會對普通老百姓的生活帶來負擔。

      我個人建議的征收過程為漸進,先對商業地產開征,其后三年對豪宅開征,然后再視情況,在五年左右 (論壇 新聞)后將居民的經營性投資性房產(第二套及以上)納入稅基。所謂豪宅,根據住建部規定指容積率小于1且價格高于所在地平均價格20%以上的房屋。

      《21世紀》:那目前您的方案中物業稅稅率大概為多少,會帶來多少稅收收入?對目前相對疲軟的商業地產首先開刀,是否會增加其稅負而進一步推高住宅市場?

      劉桓:目前商業地產負擔的土地使用稅和房地產稅合并后約占房價的1%左右,物業稅的稅率也基本定在這個范圍。開征物業稅后會取消這兩項稅收,總的稅收負擔并無大的變化。

      在物業稅征收的第一階段,是一種技術上對稅目的調整合并,推行起來并不太大困難。物業稅帶來的稅收收入將和目前的土地使用稅和房地產稅收入之和大致相當。其意義主要是規范稅制,推出一套基本模式為下一步征收起到示范和修正作用。

      物業稅符合社會正義

      《21世紀》:您預計開征物業稅會對房地產市場產生多大的影響?

      劉桓:在未來對豪宅和投資性房產開征物業稅后,每年1%的稅收則將對提高炒房的成本,對投機行為產生抑制作用,并能提高資源的利用率。當然,開征的影響將立刻反映在預期上,一旦對商業地產開征,市場就會考慮政策的下一步,其效果比實際施行要來得早。

      比起征收的實際效果,更可擔心的是開征消息可能帶來的恐慌情緒。所以我建議物業稅的開征一定要做好征求意見、聽證,特別是宣傳工作,使人民群眾充分了解物業稅的必要意義。

      我一向的看法是房地產基本的功能是使用,是讓人住。如果用途變成了囤積以獲利,這就發生了扭曲。面對已經偏離正常狀態的房地產市場,及時調整更有利于其長期健康發展。投資企業要考慮營業稅所得稅等等,將房產作為投資品也要受到稅收的約束,自己住則有免稅的優+ (論壇 新聞 視頻)惠。

      土地在我國是稀缺資源,一個人在個人基本需要滿足后,不管是為了個人的優越生活還是為了獲利而占有更多的資源,為此而付出稅收成本是符合社會正義的。

      

      物業稅不會和土地出讓金合并

      《21世紀》:有報道稱物業稅會和土地出讓金合并,甚至將房產方面所有的稅費“一網打盡”?

      劉桓:這不太可能。房產方面,從蓋房、交易到擁有三個環節都可征稅,目前稅負過度集中在交易環節,物業稅將一部分稅負平移到擁有環節。土地出讓金是我國土地基本制度決定的,目前考慮的物業稅方案不會涵蓋這一部分。

      從國際實踐看,稅收主要分流轉稅、所得稅和財產稅三類。目前土地出讓金成為我國地方政府收入的重要來源,但地總是會賣完的,以物業稅(不動產稅)為主的財產稅才是地方政府最主要的收入來源:長期、穩定、透明度高。引入財產稅,有助于地方財政的長期健康發展。

      《21世紀》:今年稅收政策可能會有哪些改變,將有哪些新稅種開征?

      劉桓:目前增值稅擴大范圍、車船稅從暫行條例變為立法、開征碳稅等均已進入立法程序;而開征物業稅和個人所得稅改革由于呼聲很高,也有可能增補入今年全國兩會議程。

      碳稅一直在醞釀,應該是作為環境稅家族下的一種,環境稅還將包括碳稅、硫稅(二氧化硫)和水污染稅等等。碳稅也會反映在油價里,如果碳稅開征,尾氣稅就不太必要了。

      目前碳排放的準確測度和相關標準需要制定,稅務部門據此測算經濟成本和征稅效果、確定稅率稅基等,具體方案有關部門正在會商。當然進入了立法程序不代表能通過。

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